Indivision successorale paralysée par la mésentente, maison de famille qui se dégrade faute d’accord, succession que personne ne réclame : ces situations de blocage sont fréquentes, en particulier en zone rurale. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, apporte plusieurs réponses concrètes. Elle est entrée en vigueur le 9 avril 2026.
Vendre un bien indivis malgré le blocage d’un indivisaire
En indivision, les actes les plus graves — au premier rang desquels la vente d’un immeuble — requièrent en principe l’accord de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Depuis 2009, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent déjà, selon la procédure de l’article 815-5-1 du Code civil (déclaration devant notaire, signification aux autres indivisaires, puis autorisation du tribunal judiciaire), faire aliéner le bien.
La loi du 7 avril 2026 franchit un pas supplémentaire : elle complète l’article 815-6 du Code civil, relatif aux mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, par un nouvel alinéa aux termes duquel le président du tribunal judiciaire « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ».
Selon le Conseil supérieur du notariat, ce texte consacre dans la loi une solution que la jurisprudence admettait déjà sur le fondement de ce même article (Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.158). La loi ne fixe pas de conditions détaillées : l’appréciation de l’urgence et de l’intérêt commun relève du juge, au cas par cas. En pratique, cette consécration sécurise juridiquement les ventes autorisées dans ce cadre.
Partage judiciaire : une procédure élargie et recentrée sur le juge
Le partage judiciaire — la procédure applicable lorsque le partage amiable échoue — est réformé sur trois points (article 840 et suivants du Code civil) :
- Un champ élargi : le nouvel article 840 s’applique expressément aux indivisions comme aux intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins. Il permet en outre de saisir le juge « lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert », même en l’absence d’indivision entre les parties.
- Un juge commis aux pouvoirs renforcés : le juge commis pour suivre les opérations de partage devient compétent pour trancher les contestations qui s’élèvent en cours de partage et pour ordonner les licitations (ventes aux enchères), dans des conditions qui seront définies par décret en Conseil d’État.
- La fin de la mise en demeure préalable : la procédure de l’ancien article 841-1 du Code civil, qui imposait au notaire commis de mettre en demeure l’indivisaire inactif avant de faire désigner un représentant, est supprimée. Le juge peut désormais intervenir directement face à l’inertie d’un indivisaire.
Successions vacantes et biens sans maître : des moyens d’action renforcés
Pour éviter que des immeubles à l’abandon ne se dégradent pendant des années, la loi renforce les outils des communes et du curateur :
- Accès des communes aux informations fiscales : les maires et présidents d’intercommunalité peuvent obtenir de l’administration fiscale, à leur demande, les informations nécessaires à la procédure d’acquisition des biens sans maître (article L. 1123-4 du Code général de la propriété des personnes publiques, rétabli) — notamment pour les immeubles dont le propriétaire est incertain ou dont la taxe foncière n’est plus acquittée depuis plus de trois ans.
- Publicité numérique des successions vacantes : les mesures de publicité pourront aussi être assurées sur le site internet de l’autorité chargée du domaine, en complément de la publication dans un support d’annonces légales, qui demeure obligatoire.
- Pouvoirs du curateur clarifiés : le curateur (l’État, via le service des domaines) peut désormais donner mandat pour signer les actes de vente, et la possibilité de vendre de gré à gré les biens meubles ou immeubles de la succession est clarifiée (articles 810-2 et 810-3 du Code civil).
Ce que cela change concrètement
Pour les héritiers confrontés à une indivision bloquée, pour les couples séparés dont la liquidation patrimoniale s’enlise, ou pour les communes de l’Indre face à des biens abandonnés, cette loi ouvre des voies de sortie supplémentaires. Chaque situation reste toutefois particulière : le choix entre partage amiable, procédure des deux tiers ou saisine du juge mérite une analyse précise. L’Office notarial de Maître Nathalie Fortunato, à Châteauroux, vous informe sur la voie adaptée à votre situation.
Sources : Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, JORF n° 0083 du 8 avril 2026, texte n° 3 — Légifrance ; Sortie de l’indivision et succession vacante : ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 — Notaires de France (Conseil supérieur du notariat) ; Code civil, articles 815-3, 815-5-1, 815-6, 810-2, 810-3 et 840 et suivants.
