Vendre une résidence secondaire, contrairement à la résidence principale, ne se fait jamais sans conséquence fiscale : le gain réalisé — la plus-value — est imposé. L’Étude de Maître Nathalie FORTUNATO, à Châteauroux, explique le taux applicable et la manière dont la durée de détention du bien vient l’alléger.
Un taux de 36,2 % sur le gain imposable
La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire — c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après prise en compte de certains frais et travaux — supporte deux impositions cumulatives : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions additionnelles). Ensemble, ces deux taux représentent 36,2 % du gain imposable.
Ce taux de 36,2 % s’applique avant tout abattement : il porte sur la plus-value telle que calculée après les correctifs autorisés (frais d’acquisition, travaux justifiés), mais avant la réduction que la durée de détention du bien permet ensuite d’obtenir.
Un abattement qui s’installe après la cinquième année de détention
Le législateur n’impose pas la plus-value de la même façon quelle que soit l’ancienneté du bien. Un abattement pour durée de détention réduit chaque année la part imposable, à compter de la sixième année de possession — mais l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne suivent pas le même rythme, ni la même échéance finale.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année : l’impôt sur le revenu est donc totalement effacé pour tout bien détenu au-delà de la vingt-deuxième année. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement progresse plus lentement : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 1,6 % au titre de la vingt-deuxième année, puis 9 % par an à partir de la vingt-troisième — l’exonération totale de prélèvements sociaux n’intervenant qu’au-delà de la trentième année de détention.
Concrètement, plus un propriétaire conserve longtemps sa résidence secondaire avant de la vendre, plus la part imposable se réduit — d’abord au titre de l’impôt sur le revenu, puis, plus lentement, au titre des prélèvements sociaux. Un vendeur a donc toujours intérêt à faire vérifier, avant la vente, la date d’acquisition exacte du bien : elle détermine directement le montant net de l’imposition.
La résidence principale, elle, reste hors du champ de cette taxation
Ce régime des 19 % et 17,2 % ne s’applique qu’aux résidences secondaires et aux autres biens immobiliers ne constituant pas la résidence principale du vendeur (immeubles locatifs, terrains, résidences de vacances). La résidence principale du vendeur au jour de la vente, elle, bénéficie d’une exonération totale de plus-value, quelle que soit la durée de détention — une différence de traitement qu’il convient de vérifier avant toute cession, notamment lorsque le bien vendu n’est plus occupé à titre principal depuis un certain temps.
Une taxe additionnelle peut par ailleurs s’appliquer aux plus-values immobilières les plus importantes, en complément des 19 % et 17,2 %. Son existence doit être anticipée dès l’estimation du prix net vendeur, pour un bien dont la plus-value s’annonce élevée.
Une fiscalité qui se calcule au moment de l’acte
Le calcul de la plus-value imposable — et donc du montant net que le vendeur percevra réellement — est réalisé par le notaire au moment de la signature de l’acte de vente : c’est lui qui détermine le prix d’acquisition retenu, les frais et travaux imputables, l’abattement pour durée de détention applicable, et qui reverse directement l’impôt dû à l’administration fiscale sur le prix de vente. Le vendeur n’a donc rien à régler de son côté. Il doit toutefois reporter le montant de cette plus-value sur sa déclaration de revenus de l’année de la vente — sans nouveau paiement, l’impôt ayant déjà été acquitté par le notaire — car ce montant entre dans le calcul de son revenu fiscal de référence.
Le rôle du notaire
Avant même la signature du compromis, un notaire peut établir une estimation précise de la plus-value et de son imposition, à partir des titres de propriété et des justificatifs de travaux du vendeur. Cette anticipation permet d’évaluer le prix net réellement disponible après la vente, et d’envisager, le cas échéant, les stratégies patrimoniales adaptées à la situation du vendeur.
L’Étude de Maître Nathalie FORTUNATO, à Châteauroux, accompagne les propriétaires de l’Indre dans la vente de leurs résidences secondaires, du calcul de la plus-value jusqu’à la signature de l’acte.
Sources
- Service-Public.fr — « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière » (fiche F10864) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
- BOFiP-Impôts — « RFPI - Plus-values immobilières - Base d’imposition - Détermination de la plus-value imposable » (BOI-RFPI-PVI-20-20) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718
- Impots.gouv.fr — « Pourquoi dois-je mentionner sur la déclaration des revenus ma plus-value immobilière alors que j’ai déjà payé l’impôt ? » : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/pourquoi-dois-je-mentionner-sur-la-declaration-des-revenus-ma-plus-value
