Acheter un logement à deux, entre frères et sœurs ou entre amis suppose de choisir un cadre juridique. Deux formules dominent : l’indivision, qui s’applique sans aucune démarche, et la société civile immobilière, qui suppose de constituer une structure. Mieux vaut y réfléchir tôt ; rien n’impose pour autant de trancher dès l’offre d’achat, car la décision peut encore se prendre entre l’avant-contrat et la vente définitive.
L’indivision : le régime qui s’applique de plein droit
Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble sans rien prévoir d’autre, elles deviennent indivisaires. Chacun est propriétaire d’une quote-part du bien, fixée le plus souvent à hauteur de sa contribution au prix, et cette répartition figure dans l’acte de vente. Aucune personne morale n’est créée : le bien appartient directement aux acquéreurs. C’est la formule la plus simple et la moins coûteuse à mettre en place ; c’est aussi celle qui offre le moins de souplesse dans la durée.
Une gestion soumise à des règles de majorité strictes
En indivision, le principe est l’unanimité. Les actes de disposition — au premier rang desquels la vente du bien — exigent l’accord de tous les indivisaires. Les actes d’administration, comme la conclusion d’un bail d’habitation ou le règlement des dettes de l’indivision, relèvent de la majorité des deux tiers des droits indivis. Les mesures conservatoires, elles, peuvent être décidées seul.
Surtout, l’article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : chaque indivisaire peut provoquer le partage quand il le souhaite. À défaut d’accord, le juge tranche et peut aller jusqu’à ordonner la vente. Un indivisaire peut également céder sa quote-part à un tiers, les autres disposant alors d’un droit de préemption. C’est la principale fragilité du régime : la mésentente d’un seul suffit à remettre le projet en cause.
La convention d’indivision, pour organiser les choses
Cette insécurité n’est pas une fatalité. Les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision, qui organise l’usage du bien, la répartition des charges, la désignation éventuelle d’un gérant et les modalités de sortie. Établie par écrit à peine de nullité, elle doit être reçue par notaire dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut excéder 5 ans (article 1873-3 du code civil) ; tant qu’elle court, le partage ne peut être demandé, et elle peut être prorogée par une décision expresse ou par tacite reconduction. Conclue pour une durée indéterminée, elle laisse au contraire subsister la faculté de demander le partage à tout moment.
La SCI : une société propriétaire du bien
La société civile immobilière repose sur une logique différente. Elle réunit au moins deux associés et devient elle-même propriétaire du bien ; les acquéreurs ne détiennent plus une fraction du logement, mais des parts sociales. Le fonctionnement est fixé par les statuts, qui désignent un gérant et définissent la répartition des pouvoirs, les règles de majorité et les conditions de cession des parts. Cette liberté de rédaction est le principal apport de la formule : elle permet d’écarter le blocage systématique à l’unanimité et d’organiser à l’avance les situations de désaccord.
La SCI change aussi la façon dont le bien se transmet. Les parts sociales sont divisibles : elles permettent de donner par étapes, ce qui se conçoit mal avec une fraction d’immeuble. Surtout, leur valeur tient compte des dettes de la société. Lorsque l’acquisition a été financée par un emprunt, la valeur des parts s’en trouve réduite d’autant, tant que le crédit n’est pas remboursé : transmettre les parts à ses enfants pendant cette période diminue l’assiette des droits de donation, avantage que la donation d’une quote-part indivise ne procure pas.
Deux points de vigilance accompagnent la transmission des parts. Le premier tient à l’agrément : ce sont les statuts qui fixent les règles applicables, et il faut donc vérifier ce qu’ils prévoient avant d’engager l’opération. Le second tient à la forme, et la règle a changé récemment. La loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a créé l’article 1865-1 du code civil : la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière, ce qu’est une SCI familiale détenant un logement, doit désormais être établie, à peine de nullité, par acte authentique reçu par un notaire. L’acte sous seing privé, longtemps la pratique courante, ne suffit plus. La donation de parts, elle, relève d’une exigence plus ancienne et inchangée : comme toute donation, elle est reçue par notaire.
Ce que la SCI demande en contrepartie
La société doit être constituée, immatriculée, puis tenue : assemblées, comptes, obligations déclaratives. Surtout, la responsabilité des associés à l’égard des dettes sociales est indéfinie : leur patrimoine personnel peut être appelé si la société ne paie pas. Elle est toutefois non solidaire — chacun n’est tenu qu’à proportion de sa part — et subsidiaire, le créancier devant d’abord poursuivre la société. Enfin, l’objet de la SCI est civil : l’activité d’achat-revente lui est fermée.
À quel moment le choix doit-il être arrêté ?
Le choix n’a pas à être verrouillé au moment de l’offre d’achat. Lorsque l’acquéreur signe l’avant-contrat en son nom propre, une clause de substitution permet de désigner ensuite la société qui achètera à sa place : c’est elle qui signera l’acte de vente. Le délai qui sépare l’avant-contrat de la vente définitive suffit généralement à étudier la situation, rédiger les statuts, les faire signer par les associés et accomplir les formalités auprès du greffe, de sorte que la société dispose de son extrait Kbis le jour de la signature.
Deux précautions s’imposent toutefois. La clause de substitution ne se présume pas : elle doit être écrite et acceptée par le vendeur, et la substitution lui être notifiée. Surtout, celui qui a signé l’avant-contrat reste engagé : il demeure en principe tenu solidairement avec le substitué de l’exécution du contrat, sauf si le vendeur l’en a expressément libéré ; et si la substitution ne se réalise pas, c’est lui qui achète. Dans le même esprit, tant qu’elle n’est pas immatriculée, la société n’a pas la personnalité juridique : les actes conclus pour son compte engagent personnellement leur signataire jusqu’à ce que la société les reprenne après son immatriculation.
Comment trancher
Aucune formule n’est supérieure en soi ; tout dépend du projet. L’indivision convient à une opération simple, entre personnes en accord, ou lorsque la détention commune est appelée à durer peu. La SCI prend son sens lorsque le bien a vocation à rester dans la famille, que les associés sont nombreux, que la transmission est un objectif ou que le risque de désaccord doit être encadré par avance. Le régime matrimonial des acquéreurs, la présence d’enfants nés d’une précédente union et le mode de financement pèsent également dans la décision.
Ce choix se prépare le plus tôt possible, sans devoir être définitivement arrêté dès l’offre d’achat. Notre office étudie votre situation, expose les conséquences de chaque formule et rédige l’acte, la convention d’indivision ou les statuts adaptés à votre projet.
