À l’approche des fêtes de fin d’année, le démembrement de propriété peut être comparé à une distribution de cadeaux sous le sapin : chacun reçoit sa part, adaptée à ses besoins, mais tout le monde profite ensemble de ce qui est offert.
Le démembrement de propriété : un partage de droits entre usufruitier et nu-propriétaire
Le principe du démembrement de propriété est le suivant : la pleine propriété est divisée en deux parties distinctes :
- L’usufruit : l’usufruitier détient le droit d’usage (usus) et le droit de percevoir les fruits (fructus) du bien ;
- La nue-propriété : le nu-propriétaire dispose du droit de disposer du bien (abusus), mais ne peut pas l’utiliser ou en retirer les revenus tant que l’usufruit est en cours.
Bien que ces droits soient indépendants, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien. Il faudra l’accord des deux parties.
Ce mécanisme intervient majoritairement dans le cadre d’une succession, où le conjoint survivant va hériter d’un bien. Il va alors décider de garder l’usufruit de ce dernier et de donner la nue-propriété à son ou ses enfants. Le conjoint va alors pouvoir utiliser le bien en question, souvent le logement familial, en l’habitant et en percevoir les fruits s’il décide de le mettre en location.
Le démembrement va prendre fin au décès de l’usufruitier. C’est à ce moment que le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien, sans devoir s’acquitter de droits de succession particulier (article 1133 du Code général des impôts).
Quel intérêt de recourir au démembrement de propriété ?
Particulièrement prisé dans les relations familiales, le démembrement va permettre d’anticiper la transmission de son patrimoine, tout en gardant le contrôle sur le bien.
Le principal intérêt réside dans l’optimisation fiscale. Avec ce type d’opération, seule la valeur de la nue-propriété, fixée en fonction de l’âge de l’usufruitier, au moment du démembrement (article 669 du Code général des impôts), est prise en compte pour le calcul des droits de succession.
Ainsi, plus celui-ci est âgé, plus la valeur de son usufruit diminue :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Enfin, les abattements légaux existants peuvent se cumuler, et notamment celui de l’article 779 du Code général des impôts. Ce dernier met en place un abattement de 100 000€ entre les parents et les enfants, renouvelable tous les 15 ans, rendant cette donation doublement avantageuse.
Ainsi, et à l’image des cadeaux sous le sapin, le démembrement de propriété offre à chacun une part adaptée à ses besoins. Cet outil, bien que technique, s’impose comme une solution incontournable pour allier protection, transmission et fiscalité. Anticiper, c’est offrir à ses proches la sérénité et la pérennité qu’ils méritent !
