Mettre un immeuble au capital d’une société — le plus souvent une SCI familiale — n’est pas une simple écriture comptable : c’est un transfert de propriété. L’opération obéit au formalisme de la vente, se traite fiscalement comme une cession et engage durablement l’apporteur. Voici ce qu’il faut mesurer avant de signer.
Un transfert de propriété, donc un acte notarié
En apportant un immeuble, l’associé cesse d’en être propriétaire : le bien entre dans le patrimoine de la société, et l’apporteur reçoit en contrepartie des parts sociales ou des actions. La conséquence se prolonge au-delà de sa vie : en cas de décès, ses héritiers recueillent des parts, non l’immeuble lui-même.
Ce transfert impose le formalisme d’une vente : évaluation du bien, vérification des droits de préemption éventuels, acte authentique reçu par un notaire, puis publication au service de la publicité foncière, sans laquelle l’apport n’est pas opposable aux tiers. L’évaluation mérite un soin particulier : elle détermine le nombre de parts remises à l’apporteur et sert d’assiette aux impositions.
Le droit d’enregistrement dépend du régime fiscal de la société
Le coût d’enregistrement de l’apport ne tient pas à la forme de la société, mais à son régime fiscal (articles 809 et 810 du Code général des impôts).
Lorsque la société relève de l’impôt sur le revenu — le cas de la plupart des SCI familiales —, l’apport pur et simple d’un immeuble est enregistré gratuitement.
Lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, l’apport consenti par un particulier est assimilé à une mutation à titre onéreux : il supporte un droit de 5 % calculé sur la valeur du bien, sans condition particulière. La suppression de ce droit (article 810 bis du Code général des impôts) suppose deux conditions cumulatives. D’une part, l’apporteur doit s’engager, lors de la constitution, à conserver pendant 3 ans les titres reçus en contrepartie de son apport. D’autre part, l’immeuble doit être compris dans l’apport de l’ensemble des éléments de l’actif immobilisé d’une activité professionnelle, et affecté à l’exercice de cette activité. Un immeuble apporté isolément, ou qui ne sert pas à une activité professionnelle — le cas, en pratique, d’un bien mis au capital d’une SCI purement patrimoniale — reste donc soumis au droit de 5 %, même si l’apporteur prend l’engagement de conservation des titres. Le non-respect de l’engagement, lorsqu’il a permis la suppression du droit, remet celle-ci en cause.
La plus-value : l’apport est une cession
Apporter n’est pas vendre au sens courant, mais le droit fiscal y voit une cession à titre onéreux. Le particulier qui apporte un immeuble est donc imposé sur la plus-value constatée entre la valeur d’apport et le prix d’acquisition, au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Un abattement pour durée de détention s’applique à partir de la sixième année : l’exonération d’impôt est totale après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Lorsque le bien apporté constitue la résidence principale de l’apporteur au jour de l’opération, l’exonération qui lui est attachée peut jouer, dans les conditions du droit commun.
Une décision qui engage l’avenir
L’apport en société n’est ni anodin ni réversible à volonté. L’apporteur échange un bien immobilier contre des parts, dont la valeur suit celle de la société et qui n’offrent pas la même liquidité. Le choix du régime fiscal — impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés — pèse sur l’imposition des loyers comme sur celle d’une revente future.
Avant d’apporter, il convient donc de confronter l’objectif poursuivi — organiser une détention familiale, préparer une transmission, loger un actif — au coût immédiat de l’opération et à ses effets de long terme. C’est précisément l’objet du conseil notarial.
