Les possibilités d'exonération de la plus-value immobilière
Publié le :
05/03/2025
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Lorsqu'au moment de la vente de son bien immobilier, le propriétaire perçoit un gain supérieur à la valeur du prix d'achat initial, il réalise ce qu'on appelle une plus-value immobilière.
Cette dernière fera l'objet d'une taxation à hauteur de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,20% pour les prélèvements sociaux. Toutefois, comme le prévoit l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), une série d'exceptions permettent une exonération de la plus-value immobilière.
L’exonération après une certaine durée de détention du bien
Dans un premier temps, le propriétaire va pouvoir bénéficier d'un abattement, qui va pouvoir aller jusqu'à une exonération totale, en raison d'une certaine durée de détention du bien.
S'agissant des prélèvements sociaux, la plus-value est réduite d'un abattement fixé à 1,65% entre la 6e et 21e année, 1,60% pour la 22e année, 9% entre la 23e et 30e année, jusqu’à aller à une exonération à partir de 30 ans.
Pour l’impôt sur le revenu, l’article 150 VC du CGI prévoit un abattement fixé à 6% entre la 6e et la 21e année, 4% pour la 22e année, allant jusqu’à une exonération à partir de 23 ans.
La vente de la résidence principale
Le cas d'exonération de la plus-value immobilière le plus courant est celui de la vente de la résidence principale. L'exonération s'applique sur la résidence principale elle-même, ainsi que sur ses dépendances (cave, garage).
Pour être éligible à une telle exonération, il faut que la résidence principale soit habituelle, effective, et qu'elle soit occupée par le propriétaire la majeure partie de l'année.
Également, le logement doit être la résidence principale jusqu'au jour de la cession. Toutefois, si le propriétaire a déjà quitté le logement, l'exonération est possible à condition qu'il ait occupé le bien jusqu'au jour de sa mise en vente, et que cette dernière intervienne dans un délai raisonnable, en principe un an.
S’agissant du cas particulier du logement de fonction, ce dernier constitue la résidence principale de la personne. Toutefois le logement où résident effectivement et en permanence son conjoint et ses enfants est également considéré comme sa résidence principale.
La première cession d'un autre logement
L’article 150 U 1 bis du Code prévoit une exonération pour le propriétaire qui peut prouver que le bien vendu a été sa résidence principale pendant les 4 années qui précèdent la vente.
Il faudra également que le prix de vente serve à l'achat ou la construction de sa nouvelle résidence principale, dans un délai de 2 ans.
La cession inférieure à 15 000€
Les cessions inférieures à 15 000€ sont également exonérées. Le plafond est calculé sur la valeur du bien, ou sur la partie du bien en pleine propriété, pour chacune des cessions.
En présence d'une indivision, le plafond est calculé en fonction de la quote-part, et non sur le prix global, tandis qu'en présence d'un démembrement de propriété, il est calculé en fonction de la valeur en pleine propriété du bien.
Le propriétaire résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil
L’article 150 U 1° du CGI pose ici des conditions précises. Le bien doit avoir été la résidence principale du propriétaire avant son entrée dans la structure, il doit être resté inoccupé du jour de son départ jusqu'au jour de la cession. La cession doit intervenir dans un délai de 2 ans suivant son départ du bien. Enfin, son revenu fiscal doit être inférieur au seuil de l'article 1417 du CGI.
Il existe d’autres exonérations telles que la vente d’un bien échangé dans le cadre d'une opération de remembrement, d’expropriations et de cessions résultant du droit de délaissement ou encore d’un propriétaire qui bénéficie d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion, à condition que son revenu fiscal soit inférieur au seuil précité.
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